U biznisu nema osećanja
Čim je vlasnik upisao hipoteku na svoju nekretninu, znači da je svestan da ukoliko ne izmiruje svoje obaveze može da ostane bez nje. U biznisu nema osećanja i moramo na to da se naviknemo, kaže Radiša Milićević
U Kragujevcu trenutno ima 14 aktiviranih hipoteka, odnosno toliko je stanova, lokala i ostalih nekretnina koje banke prodaju jer dužnici ne mogu da otplaćuju kredite. Ovaj broj znatno je manji nego prethodnih godina, a razlog je što mnoge porodice zbog loše finasijske situacije nusu bile u mogućnosti da otplaćuju stambene kredite. Tih godina nenaplativi stambeni krediti činili su i do 20 odsto ukupno odobrenih kredita, a danas je taj procenat oko pet odsto.
Najviše oglašenih nepokretnosti je u Beogradu – 108, u Novom Sadu ih ima 40, u Subotici 32, a spisak svih licitacija nalazi se na sajtu „Doboš”.
Shvatanja se menjaju
Mada je cena oduzetih nekretnina niža od tržišne i do 50 odsto, one su ranije teško nalazile vlasnike. Kod kupaca je ne retko prevladavalo sujeverje kada čuju da stan, recimo, prodaje banka koja ga je nekome oduzela. Mnogi potencijalni kupci su ranije odustajali, ali po rečima Radiše Milićevića, vlasnika Agencije ze promet nekretnina „Milićević”, shvatanja se menjaju.
- Kod nas nije bilo toliko oduzetih stanova kao u drugim gradovima. Istina, bilo je odbojnosti prema kupovini porodičnih nekretnina koje su oduzete zbog dugovanja, ali sada je drugačije. Čim je vlasnik upisao hipoteku na svoju nekretninu, znači da je svestan da ukoliko ne izmiruje svoje obaveze može da ostane bez nje. U biznisu nema osećanja i moramo na to da se naviknemo, kaže Milićević.
Nedavno je zakonom zabranjeno izvršiteljima da prodaju nekretnine zbog duga za komunalije do 5.000 evra, pa je i to smanjilo broj licitacija. Inače, postoje dva modela prodaje ovakvih stanova. Prvi model je kada nadležni sud, na predlog banke, prodaje nepokretnost. Oduzete nekretnine na prvoj aukciji prodaju po početnoj ceni od 70 odsto procenjene vrednosti, dok na drugoj aukciji početna cena pada na 50 odsto. U drugom modelu, aukciju organizuje sama banka.
Prodaja nekretnine može da se izvede u određenom roku neposrednom pogodbom. U javnom nadmetanju mogu da učestvuju samo lica koja su prethodno položila jemstvo. Kod prodaje neposrednom pogodbom kupac polaže jemstvo licu sa kojim je zaključio ugovor i to neposredno pred zaključenje ugovora. Naravno, po tako sniženim cenama nekretnine možete da kupite ukoliko niste dužnik, sudija, sudski izvršitelj ili procenitelj u postupku. Mada, slučaj koji je nedavno podigao buru, vezan za oduzimanje
nepokretnosti u Beogradu, kada je oduzet stan kupio sin sudske izvršiteljke iz Kragujevca, govori da oni ipak nalaze način da u tome učestvuju.
Uglavnom, od banaka i njihovih internih propisa zavisi kada će hipoteka biti aktivirana. Uglavnom se aktiviraju kada klijent više od šest meseci ne plaća rate.
Cena oduzetih nekretnina se određuje u skladu sa zakonima, a najčešće u skladu sa Zakonom o izvršenju i obezbeđenju. Takođe, na osnovu Zakona o stečaju, Zakona o hipoteci ili Zakona o založnom pravu na pokretnim stvarima upisanim u registar, a u zavisnosti od postupka u kojem se prodaja vrši. Što se tiče oduzimanja nekretnina detalji su definisani poslovnom politikom banke. Većina banaka se odlučuje na ovakav potez nakon što im klijenti šest meseci ne plate ratu.
Potencijalni kupci o prodaji mogu da se informišu samo na sajtovima banaka. Ti stanovi su uknjiženi, dokumentaciono „čisti” i sa te strane, objašnjava Milićević, ne bi trebalo da bude bojazni za one koji nameravaju da kupe takav stan ili kuću.
Broj potencijalnih kupaca dodatno ograničava činjenica da za ovakvu kupovinu nekretnine banke ne nude finansiranje kroz kredit.
Najbolje „idu” objekti firmi u stečaju
Na sajtovima banaka, pored oglasa za prodaju individualnih stanova, u ponudi su i zgrade u okviru kojih ima veći izbor nekretnina - stanova i lokala. Razlog ovakvih ponuda su najčešće neuspeli projekti finansiranja u kojima investori nisu uspeli da rasprodaju stanove u predviđenom roku, pa ih je banka preuzela i prodaje ih.
Najviše interesovanja bilo je za kupovinu nekretnina firmi u stečaju, pa su se kupci utrkivali da dođu do njih.
Bankarima, međutim, ova tema nije omiljena, uglavnom o zapleni imovine ne žele da pričaju zato što smatraju da im je to loša reklama. Ipak, ističu da su najmanje zainteresovani da na ovaj način izmiruju potraživanja, jer im je proces aktiviranja hipoteke skup i dugotrajan, a činjenica da ulaze u konflikt sa klijentom kvari sliku poslovanja - ali ponekad nemaju izbora.
Od nekretnina koje se prodaju u Kragujevcu i okolini i trenutno se nalaze na sajtu „Doboš” izdvaja se, na primer, poslovni prostor od 44 kvadrata u centru Rekovca, čija je početna cena na licitaciji 8.000 evra. U Lapovu se prodaje poslovni prostor od 39 kvadrata za 14.313 evra, a u Kragujevcu u Ulici Vojislava Kalanovića lokal od 38 kvadrata čija je procenjean vrednost 20.794 evra.
Na spisku je i porodična kuća u Ulici Zadrugarskoj u Kragujevcu, površine 53 metra kvadratna sa 10 ari placa pod voćnjakom. Procenjena vrednost iznosi 13.823 evra, a početna cena na licitaciji je 60 posto od procenjene vrednosti, odnosno manje od 8.300 evra.
Najveći deo kragujevačke ponude čini poljoprivredno zemljište. Tako, na primer, njiva četvrte klase u Opornici površine blizu jednog hektara prodaje se po početnoj ceni od oko 11.400 evra. Navedene nekretnine i zemljište mogu se pazariti i po znatnoj nižoj ceni, u zavisnosti od ponude, ali ne nižoj od 50 odsto od procenjene vrednosti.